Venta de propiedades en la Ciudad: qué impuestos dejaron de regir y cuáles aún pesan en el presupuesto de una operación

Nicolás Cárcamo, de la sección Petróleo y energía, analiza el escenario tributario vigente en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) para las compraventas de inmuebles del patrimonio personal, luego de la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a mediados de 2024 y de la liberación del impuesto cedular (tributo que grava la ganancia de capital en la venta) para las ventas ocasionales de personas físicas.

Comisiones, escribanía y crédito hipotecario

El precio acordado entre las partes no agota los componentes económicos de la operación. Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión se ubica entre el 3% y el 4% del valor de venta, con variaciones según lo pactado. A ese monto se suman los honorarios del escribano (notario público que interviene en el acto de escrituración y verificación de la legalidad de la operación) y el Impuesto de Sellos (tributo provincial o de la Ciudad que grava los actos onerosos, como las compraventas).

En el caso de una compra financiada con crédito hipotecario, el presupuesto puede incorporar la tasación del inmueble, los seguros obligatorios que exige la entidad bancaria y distintos cargos administrativos. Cada uno de esos rubros, explicó el desarrollador consultado, puede modificar de manera sensible el desembolso final del comprador.

Sellos en CABA y en provincia

Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, señaló que la alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en el 3,5%. Para la primera vivienda o vivienda única, existe una exención hasta un valor cercano a los 220.000.000 de pesos; cuando se supera ese umbral, el tributo recae únicamente sobre el excedente.

En territorio bonaerense, en cambio, la alícuota ronda el 2% y, según describió el desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. De este modo, la ubicación del inmueble y su valor de mercado modifican de manera directa la composición de los gastos.

ITI e impuesto cedular: qué cambió para el vendedor

La reducción tributaria para quien vende un inmueble del patrimonio personal involucra dos conceptos que dependían del momento de adquisición del bien. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el ITI, tributo eliminado a mediados de 2024, que representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de 100.000 dólares, equivalía a 1.500 dólares.

Para los inmuebles adquiridos a partir de 2018 regía el impuesto cedular, con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención, según explicó Tapiola, alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad destinada a inversión.

El límite de la exención

El alcance de la medida tiene un tope claro: las ganancias obtenidas en el marco de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso, por ejemplo, de una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.”Tapiola, CEO de Spazios

Cuántos puestos de trabajo están en juego

La cadena de gastos asociados a una escritura —compuesta por inmobiliarias, escribanos, bancos y organismos de registro— sostiene miles de puestos de trabajo registrados en la Ciudad de Buenos Aires y en el conurbano bonaerense. Si bien la eliminación del ITI y la liberación del impuesto cedular modifican la ecuación fiscal del vendedor, la estructura de costos vinculada al acto de escrituración conserva su peso relativo y mantiene la dinámica de empleo formal que rodea a cada operación.