"Tapiolaku": el esquema grupal que promete un departamento a 500 dólares mensuales tras ocho años de aportes

Un sistema de compra colectiva de vivienda, inspirado en la práctica tradicional boliviana conocida como "pasanaku" (ahorro rotativo grupal), permite que diez personas, aportando 500 dólares mensuales cada una, adquieran un departamento valuado en 50.000 dólares al cabo de diez meses. La propuesta, denominada "Tapiolaku", fue adaptada al mercado local por Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, e incorpora instrumentos legales destinados a darle mayor previsibilidad a un mecanismo que, en su forma más básica, depende de la confianza entre los integrantes.

El funcionamiento es iterativo: cada mes, el grupo reúne 5.000 dólares; al décimo mes, completa los 50.000 dólares y concreta la compra de un inmueble. Luego se realiza un sorteo y quien resulta elegido recibe esa primera propiedad, aunque debe seguir abonando su cuota como el resto. El ciclo se repite hasta que cada uno de los diez participantes obtiene su vivienda. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", explicó Tapiola. El proceso completo, según la compañía, se extiende durante ocho años y cuatro meses.

Tres niveles de protección ante el incumplimiento

El principal riesgo del esquema es que un adjudicatario deje de pagar después de recibir su departamento, habiendo aportado solo una fracción del valor total. Para acotar ese escenario, el sistema ofrece tres herramientas legales cuya complejidad crece según el grado de confianza entre los participantes.

• Escritura con deuda explícita: el documento deja asentado que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le faltan pagar, lo que ofrece una vía de reclamo escrita.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes del grupo figuran como condóminos (copropietarios) de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un usufructo (derecho de uso y goce) sobre la vivienda, que puede habitar sin pagar alquiler; la transferencia definitiva recién ocurre cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso (figura legal por la cual una persona o entidad administra bienes en beneficio de otra): un fiduciario es el titular de los inmuebles durante toda la operatoria, controla el cumplimiento de las condiciones y recién al cierre del ciclo otorga la escritura a nombre de cada participante.

Spazios también contempla la posible suba del precio de las propiedades entre el primer y el último ciclo. Para evitar que quienes reciban su departamento en las rondas finales queden en desventaja frente a los primeros adjudicatarios, la propuesta prevé ajustar las cuotas periódicamente. La referencia mencionada por la compañía es el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o algún otro indicador que mantenga los aportes alineados con la evolución del mercado inmobiliario.

Puestos de trabajo y escala del proyecto

Aunque el modelo se presenta como una alternativa de acceso a la vivienda para sectores que no califican en un crédito hipotecario tradicional, todavía no se difundieron estimaciones oficiales sobre la cantidad de grupos conformados, la cantidad de familias alcanzadas o los puestos de trabajo que la operatoria genera, tanto dentro de la desarrolladora como entre escribanos, fiduciarios y administradores involucrados en cada ciclo. La empresa tampoco publicó, hasta el momento, estadísticas sobre eventuales incumplimientos ni sobre el porcentaje de adjudicatarios que completaron los 100 meses de aportes sin registrarse mora (atraso en el pago) alguna.