Hipotecarios UVA con fondos de la ANSES: requisitos salariales, monto máximo y de cuotas para acceder a la vivienda propia

La Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) colocó los primeros 200.000 millones de pesos del nuevo esquema de créditos hipotecarios entre 13 entidades financieras, en el marco de una compulsa (licitación pública en la que se comparan ofertas) en la que tomaron parte 18 bancos con 42 propuestas. La cifra adjudicada, equivalente al 77 por ciento del monto total ofertado, se destinará de manera exclusiva a préstamos para la compra de vivienda única y de ocupación permanente, con recursos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), el patrimonio que la ANSES administra con los aportes de los trabajadores y que se invierte, entre otros destinos, en proyectos productivos.

Dos tramos, dos plazos y tasas distintas

La operatoria se estructuró en dos tramos. El primero, a un año de plazo, concentró 35.570 millones de pesos a una tasa equivalente a la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA, una unidad de cuenta que se actualiza por la inflación minorista del Indec) más un spread (recargo sobre la tasa de referencia) de 2,67 por ciento. El segundo, a cinco años, reunió 164.429 millones de pesos a UVA más 4,94 por ciento. Para evitar que la colocación se concentre en pocas entidades, cada banco adjudicatario tiene un tope de 20 por ciento del total licitado.

Cómo se traducen esos fondos en un crédito hipotecario

• Tope por préstamo: 150.000 UVA, equivalentes a unos 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Ejemplo oficial: departamento de 106.000 dólares, con 75 por ciento financiado (unos 80.000 dólares, alrededor de 114 millones de pesos), a 25 años y tasa de UVA más 7 por ciento.
• Cuota inicial estimada: 865.000 pesos mensuales.
• Ingreso familiar neto necesario: 3.460.000 pesos, para que la cuota no supere el 25 por ciento de los ingresos del hogar.
• Plazo para el otorgamiento: hasta el 1° de diciembre, una vez que los bancos reciban los depósitos; cada entidad dispone de 90 días corridos desde la constitución del fondeo (depósito de los fondos en la entidad).
• Decisión de cada banco: podrán abrir una línea específica o reforzar una ya existente.

Con esos parámetros, una pareja en la que cada integrante perciba cerca de 1.800.000 pesos de sueldo neto reuniría el piso exigido. Para los hogares con un único aportante, el umbral de 3.460.000 pesos representa una barrera elevada que dejará fuera de este primer llamado a buena parte de la clase media asalariada. En términos reales, la cuota inicial del ejemplo oficial implica que la primera liquidación del crédito ya supere los 10 millones de pesos anuales, en un contexto en el que la UVA se actualiza mes a mes por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), de modo que el importe en pesos tenderá a crecer a lo largo del contrato.

Alcance del programa y comparación con la oferta vigente

El programa completo prevé licitaciones sucesivas hasta completar un fondeo total de 2 billones de pesos. Si se mantiene un crédito promedio cercano a 114 millones de pesos, el esquema alcanzaría para asistir a entre 17.000 y 18.000 familias en todo el país. El tope de 150.000 UVA resulta suficiente para financiar con mayor holgura viviendas del interior, donde el precio por metro cuadrado suele ser inferior al de la Ciudad de Buenos Aires; en barrios porteños con cotizaciones elevadas, en cambio, ese mismo límite reduce la cantidad de propiedades disponibles dentro del rango financiable. En línea con lo observado en los esquemas UVA lanzados entre 2016 y 2018, la sostenibilidad del plan dependerá de la trayectoria salarial real de los hogares, ya que las cuotas se ajustan por inflación mientras que los ingresos formales suelen negociarse en paritarias con rezago.

Puestos de trabajo y dinamica sectorial

Desde la óptica de la construcción y del mercado inmobiliario, la activación de esta línea de fondeo (colocación de fondos en el sistema financiero para un fin específico) podría sostener un volumen de obra cercana a los 18.000 hogares en los próximos meses, con su correlato en puestos directos en obras, corralones (establecimientos dedicados a la venta de materiales de construcción), estudios de arquitectura y escribanos intervinientes. Cada vivienda ejecutada demanda, en promedio, entre cinco y siete ocupaciones formales durante el período de obra, según parámetros difundidos por la Cámara Argentina de la Construcción, por lo que la primera etapa podría respaldar del orden de 90.000 a 125.000 puestos de trabajo vinculados a la cadena de valor, una cifra que se irá confirmando a medida que los bancos efectivicen las escrituras y se inicie la ejecución de los proyectos.

El desenlace del 1° de diciembre, cuando vence el plazo para que las entidades acrediten los préstamos, marcará el primer termómetro real del nuevo esquema. Hasta entonces, la ANSES y los bancos trabajarán en la instrumentación operativa, mientras los potenciales tomadores relevan precios en la mira de mantenerse dentro del tope de 150.000 UVA.