Créditos hipotecarios UVA: con la nueva regla del 25%, una pareja necesita cobrar más de $3,4 millones netos para acceder a USD 80.000

Un nuevo programa de créditos hipotecarios indexados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, la unidad que se ajusta por inflación) destinados a primera vivienda empezó a difundirse esta semana con una simulación oficial que sirve como referencia para los potenciales tomadores. El punto de partida es un dato concreto: para un préstamo equivalente a USD 80.000 a 25 años, con tasa de UVA + 7%, la primera cuota se ubica en $865.098 y el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe superar los $3,4 millones mensuales.

La mecánica que ordena el esquema es una regla fija y por demás sencilla de entender: la cuota mensual del crédito no puede superar el 25% del ingreso neto del hogar. Sobre esa base, con una cuota inicial de $865.098, el ingreso neto requerido alcanza los $3.460.391 por mes. Así, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo quedaría justo en el umbral de calificación, según el ejemplo oficial. Ese primer pago, conviene aclararlo, no es estable a lo largo del contrato: el capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se actualiza periódicamente durante los 25 años del préstamo.

Cómo se arma el préstamo y qué financia

El ejemplo oficial toma como referencia una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, lo que equivale a $120.920.000 o aproximadamente USD 80.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante, unos $40.320.000, lo debe aportar el comprador por sus propios medios; la simulación no contempla ese tramo ni los gastos adicionales asociados a la operación notarial e impositiva. La tasa máxima permitida dentro del esquema es UVA + 7,50%, con un plazo mínimo de devolución de 15 años, en tanto que el monto máximo por crédito equivale a 150.000 UVA. Cada banco que participe del programa debe respetar en simultáneo ese techo de tasa, el piso de plazo y el límite de monto.

• Cuota inicial: $865.098 para un préstamo de USD 80.000 a 25 años, con tasa de UVA + 7%.
• Relación cuota-ingreso: la cuota no puede superar el 25% del ingreso neto familiar.
• Ingreso neto mínimo requerido: $3.460.391 mensuales.
• Financiación: hasta el 75% del valor de la propiedad (USD 106.667 en el ejemplo oficial).
• Tasa tope: UVA + 7,50%. Plazo mínimo: 15 años. Monto máximo: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

De dónde sale la plata: los $2 billones de la ANSES

Los fondos que alimentan estos préstamos provienen de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES (Administración Nacional de la Seguridad Social) pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años, en un universo total estimado en $2 billones. El monto de cada licitación es de $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad. Una vez constituidos los depósitos, los bancos disponen de 90 días corridos para volcarlo efectivamente a préstamos hipotecarios, lo que introduce un mecanismo de control sobre el uso final de los recursos. En paralelo, queda por delante un dato sensible para cualquier análisis de fondo: la cantidad de puestos de trabajo que podría movilizar la cadena de la construcción y del crédito en función del volumen de operaciones efectivamente desembolsadas en los próximos meses, un indicador que por ahora permanece fuera del comunicado oficial.