Alquileres en Buenos Aires: en lo que va del año, la suba quedó 2,3 puntos por debajo de la inflación

El mercado de alquileres porteño registró en agosto su menor incremento mensual del año: 1,5%, un porcentaje que se ubica por debajo de la inflación estimada para el mismo período. En los últimos doce meses la suba acumulada alcanza el 29,9%, mientras que en lo que va de 2026 los precios de los contratos perdieron contra la inflación general por 2,3 puntos porcentuales (cada punto porcentual equivale a una centésima parte de un valor de referencia, como el índice de precios al consumidor).

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad

De acuerdo con el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los valores promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubican de la siguiente manera: un monoambiente (unidad de una sola habitación, generalmente con cocina y baño integrados) cuesta 771.871 pesos por mes; un departamento de dos ambientes alcanza los 886.527 pesos; y un tres ambientes llega a 1.196.413 pesos mensuales. Se trata de cifras nominales, es decir, sin descontar el efecto de la inflación.

La brecha entre barrios

La diferencia entre zonas de la Ciudad es considerable. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales, seguido por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el extremo opuesto, la villa Lugano ofrece el precio más bajo: 654.776 pesos por mes. Más atrás se ubican Nueva Pompeya, con 700.324 pesos, y Parque Avellaneda, con 720.780 pesos.

En la comparación interanual (es decir, contra el mismo mes del año anterior), los barrios con mayores aumentos fueron Villa Luro, con 38%; Parque Patricios, con 36,3%; y Parque Chacabuco, con 35,5%. Por el contrario, los que menos subieron en los últimos doce meses son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

Oferta, rentabilidad y mercado de compraventa

La cantidad de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto. Según Zonaprop, el volumen actual de unidades disponibles es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta subió 62% en un solo mes, en el contexto de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres.

Para quienes evalúan comprar una propiedad con destino al alquiler, la rentabilidad promedio (el rendimiento anual en relación con el valor del inmueble) se ubica en 5,70%. A ese ritmo, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el capital invertido, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera el ranking de rentabilidad con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario (crédito bancario a largo plazo para la adquisición de una vivienda), cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que confirma que la mayoría de las transacciones se concretan al contado o con ahorros propios.

• Monoambiente promedio: 771.871 pesos por mes.
• Departamento de dos ambientes promedio: 886.527 pesos por mes.
• Departamento de tres ambientes promedio: 1.196.413 pesos por mes.
• Barrio más caro: Puerto Madero, con 1.252.366 pesos mensuales.
• Barrio más económico: Lugano, con 654.776 pesos mensuales.
• Rentabilidad promedio del alquiler: 5,70% anual.
• Tiempo de recupero de la inversión: 17,6 años.